広大地評価の見直し ‐平成３０年度税制改正-
こんにちは、鹿児島市で相続税申告のお手伝いさせていただいています相続税専門オフィス鹿児島の代表税理士の中村です。
平成30年１月１日以後に相続、遺贈、贈与により取得する宅地について、広大地の評価の適用要件が明確化されるとともに、土地の形状等を反映した評価方法に見直されます。
広大地とは
その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で、都市計画法に規定する一定の開発行為を行うとした場合に、公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの。
ただし、大規模工場用地に該当するもの及び中高層の集合住宅(マンションなど)の敷地要地に適しているものは除かれる。
改正の趣旨
- 今までは、広大地評価の適用可否の判断基準が不明確であることから、適用可否の判断が難しく、審査請求や訴訟等が多発しています。
- 広大地の評価方法は、その土地の個別的な要因は考慮されず、同じ路線価と地積であれば、いずれも同じ相続税評価額になるという仕組みです。そのため広大地の個別的な要因によっては、取引価格と相続税評価額が大きく乖離する事象が生じていました。そのため、土地の個性を考慮する評価方法に見直されました。
改正の内容
◆適用要件の明確化
改正により「広大地」は「地積規模の大きな宅地」と改められ、地積や所在地域の容積率等の具体的基準による容易な判断が可能となります(下の表参照)。
これにより、これまでのような適用可否をめぐる争いは減少すると考えられます。また、適用基準が変更されたことにより、これまで広大地適用不可とされていた宅地についても適用対象となる可能性もあります。
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① |
地積が500㎡(三大都市圏以外は1000㎡)以上の宅地 |
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② |
次の⑴～⑶のいずれにも該当しない ⑴ 市街化調整区域(都市計画法に規定する開発行為を行うことができる区域を除く)に所在 ⑵ 都市計画法に規定する工業専用地域に所在 ⑶ 容積率が400％(東京都の特別区においては300％)以上の地域に所在 |
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③ |
普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区として定められた地域に所在 |
◆評価方法の見直し
今までは地積のみに着目して土地の評価額が補正されていたのに対し、改正後は土地の形状などに応じた補正も行われます。これにより、土地の実態を反映した相続税評価額として、実際の取引価格との乖離が緩和すると考えられます。
また、以前の広大地では最大で65％の評価減が可能であるのに対し、改正後は評価減の割合が縮小します。特に、形状の良い広大地は改正により今年から大きく上がるため留意が必要です。
影響及び留意点まとめ
・形状の良い土地については、改正後評価額が大きく上がると予想されるため、注意が必要です
・地積が大きければ大きいほど、上昇率も高くなる傾向があります
・従来広大地評価が検討できなかった宅地も、改正後の要件を満たせば評価減ができます
・広大な土地をお持ちの方は、相続税計算の見直し、遺言の見直しをおすすめします
